Los capitales de la ciudad

19 de mayo de 2021

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Onedys Calvo Noya y Marjorie Peregrín Avalo

 

 

Hay un elemento de gran trascendencia al hablar del desarrollo de una ciudad, el valor de uso del suelo. Ricardo Núñez, economista especializado en temas de gestión urbana, aborda en esta entrevista las deudas que mantiene La Habana en este tema y las potencialidades que puede generar la capital a partir del valor del suelo para su conservación y crecimiento.

Especulación y «teoría del engorde», segregación, corresponsabilidad público-privada, imaginario urbano y desarrollo, uso y desvalorización o minusvalía del suelo, crecimiento lineal o hacia la periferia, vacíos urbanos, cultura tributaria y tributo sobre patrimonio edificado son algunos de los conceptos abordados por el especialista.

 

¿Cómo se puede visualizar el valor del suelo en función de la ciudad?

 

El suelo es un recurso muy singular para el desarrollo de las ciudades. Se puede utilizar en el momento más oportuno para apalancar los desarrollos de la ciudad. Para eso se estudia un conjunto de elementos que son esenciales. Primero, la formación propia del valor del suelo; hay que entender que es un elemento que se conforma por la agregación de esfuerzos de toda una colectividad. O sea, una inversión que hace una entidad pública, un individuo en su casa o un actor industrial, va conformándole valor a la ciudad. De ahí que se reconozca teóricamente que el valor del suelo es un valor colectivo y por tanto debiera generar beneficios a la colectividad.

 

¿Cómo se ha manejado este tema del valor del suelo en Cuba a lo largo de la historia?

 

Hay una «teoría del engorde» que consiste en que usted puede ir reteniendo la entrada de un suelo a un desarrollo urbano y esperando a que inviertan otros en su entorno para que así se valorice su suelo sin que usted gaste o haga inversión. Detrás de esta teoría del engorde de suelo hay todo un proceso especulativo que las ciudades, y sobre todo los gobiernos, tienen que evitar. Hay historias muy interesantes en La Habana, como la de quienes dominaron en los años cincuenta la información anticipada sobre la inversión en la red de túneles que se iba a construir. Pudieron comprar suelo muy barato y esperar el tiempo suficiente (o sea, la teoría del engorde) a que otros invirtieran para valorizar sus suelos y luego capitalizar de forma fácil y alcanzar ganancias extraordinarias.

Al hablar de la historia del uso del suelo y del valor del suelo en La Habana hay que mencionar, por un lado, la especulación, y por otro, la segregación. Se desarrollan con el tiempo espacios diseñados para élites y otros se rezagan, se saturan y no cuentan con la infraestructura requerida. El suelo con su valor puede ser un elemento activador del desarrollo, pero si no se sabe cómo controlarlo, regularlo y coordinarlo, puede ser un generador de especulación y segregación.

 

¿Cuál puede ser la relación entre el valor del suelo que aporta lo ya construido y los proyectos que apuntan al futuro?

 

El futuro tiene que partir de reconocer el valor pretérito de la inversión social hecha. A veces hay también valores intangibles, otro capítulo muy complejo, porque cuando usted habla de espacios de la ciudad donde hay hitos urbanos como la Catedral de La Habana o el Castillo del Morro o un edificio moderno de El Vedado, se trata de elementos que han ido conformando el imaginario urbano. No se puede construir el futuro de la ciudad cancelando o destruyendo ese imaginario urbano. Yo no me imagino La Habana como Manhattan o São Paulo, con muchos y grandes rascacielos. Sin embargo, en La Habana hay sitios que pueden asimilar edificios de gran altura. La ciudad tiene riqueza espacial y oportunidades suficientes para respetar el pasado urbano y arquitectónico, y a la vez generar espacios para La Habana del futuro.

 

Entrevistamos a muchas personas en la calle y se imaginan La Habana del futuro con mucho desarrollo turístico, todas las particularidades de sus barrios conservadas, redes e infraestructuras renovadas y suficientes, creciendo hacia la periferia y con menos construcciones despersonalizadas; con soluciones que mejoren la vida y la imagen de barrios hechos de edificios iguales y poco planificados; una asociación efectiva entre la iniciativa privada y el sector público. En fin, una ciudad más moderna, racional y organizada.

 

Tocaron puntos muy sólidos. El suelo y el valor del suelo, y el propio destino de la ciudad, tienen que responder a una lógica colectiva. Hay que hacer ciudades para todos. Hoy se ve a muchos actores privados que se están desarrollando en formas que uno podría calificar de inadecuadas, usando jardines, parqueos, sótanos para negocios, cuando en la ciudad hay espacios que fueron diseñados para funciones comerciales y de servicios que han sido cerrados o adaptados a otras funciones.

Hay que hacer una apuesta de cambio importante y gestar espacios a los actores privados en aquellos posicionamientos donde es más eficiente la prestación de servicios de cualquier naturaleza, e incluso la complementariedad. La relación público-privada es un área que podemos potenciar. Pudiéramos hacer acuerdos entre entidades públicas y actores privados cubanos para esfuerzos conjuntos en bien de la ciudad. El tema de la corresponsabilidad entre actores públicos y privados, la coinversión –pues hay que aunar recursos–, es uno de los desafíos que debemos enfrentar en el corto plazo para el mejor desarrollo de la ciudad.

 

Una de las formas en que se ve el futuro de la ciudad es desplazando el crecimiento hacia la periferia. ¿Es acertada?

Cuando en los noventa discutíamos el destino de la ciudad se hablaba del concepto de ciudad lineal, más asociado al crecimiento a lo largo del litoral que a la periferia, porque hay mayor calidad ambiental y los suelos costeros son de poco valor productivo. Tampoco está allí la cuenca de agua de la ciudad. La periferia puede crecer, pero hay algunos crecimientos en la periferia que dañarían el futuro desarrollo de la ciudad porque cancelan su cuenca de agua, ocupan suelos de mayor fertilidad o de vocación industrial. Por eso se habló siempre de una ciudad en expansión lineal. Seguir creciendo hacia Guanabo, llegar hasta Santa Ana o más allá, eran posibles escenarios. Hoy el debate es otro: la ciudad va a tener una pérdida de patrimonio irreversible por los problemas acumulados de falta de mantenimiento y deterioro. Si hoy se mira a El Cerro, Centro Habana, Guanabacoa, Diez de Octubre y otros municipios, hay potencialidades en edificaciones dañadas, muy deterioradas o desaparecidas. Hay un primer potencial asociado a reedificar en la ciudad ya consolidada, que cuenta con redes, servicios conectados, transportación. En una primera etapa no habría que crecer tanto hacia afuera sino rehacer la ciudad hacia adentro.

 

En otra de las opiniones alguien recalcaba la importancia de la inversión y el uso de la tecnología.

 

Es esencial. La ciudad debe innovar y aplicar la tecnología en su gestión, porque conlleva mecanismos y herramientas que hay que actualizar en el tiempo para hacer un buen ejercicio de la gobernabilidad urbana, pero también necesita innovación tecnológica en sus redes, edificios, en la funcionalidad, el transporte. En el mundo hay ciudades que se venden con el lema de que ofrecen un buen posicionamiento para el buen emprendimiento empresarial. Ello significa que las comunicaciones, internet, el flujo de la información están garantizados. Es clave el tema de la inversión en infraestructura. La ciudad tiene aún un déficit importan-te en cuanto a sistema de alcantarillado, su retícula vial necesita una mayor lógica, más allá de los problemas de baches y fallas. Todo eso se puede activar en gran medida usando la tecnología e innovando.

Son vitales la innovación y el cambio de cultura en áreas como el suministro de agua, la energía y los residuales. Las ciudades generan enormes volúmenes de residuales, tanto aguas negras como residuos sólidos, y detrás de todo esto se pueden generar grandes cuotas de innovación e incluso lógica económica. Mala tecnología y mala infraestructura equivalen a cancelación del futuro de la ciudad.

 

Volviendo a la iniciativa privada, varios entrevistados se refirieron a la poca conciencia que existe en cuanto a la valorización del suelo con una proyección de futuro.

 

Creo que hay que saber encauzar la acción privada para que pueda lograr un mejor desempeño de su inversión. Hoy hay fenómenos como la ubicación de funciones en lugares inadecuados, algo que a veces afecta incluso la rentabilidad del negocio. Usted ve que en ciertos barrios hay funciones de trabajo privado que en cualquier lugar del mundo suspenderían un análisis financiero de rigor, pues su localización no es adecuada para la realización del servicio que ofrecen.

Falta el diseño de orientación al cuentapropismo. Hay proyectos muy relevantes en ciudades del mundo, como Bogotá Emprende, en Colombia, o Barcelona Activa, en España, que son centros de emprendimiento para el sector privado y llegan a tener incubadoras de negocios. No buscan generar competencia sino complementariedad de inversión. Si todos hacen res­taurantes, si todos venden CD o montan cafeterías, ¿quién presta el servicio previo, logístico, complementario, como puede ser entrega, empaquetadura, transformación?

Hay aún un espacio no cubierto que atañe también a la visión pública: dirigir los esfuerzos privados hacia el bien de la ciudad. Hoy hay usos inadecuados, muchos en horarios inadecuados, que afectan el funcionamiento de los barrios. Eso no niega que muchas actuaciones privadas han logrado inversiones que favorecen el rescate de edificios. Pero en otros casos ha sucedido al revés: lo que se impregna es una cultura de lógica rural, y es fatal ver que un inmueble de valor termina con cercas o muros, aditamentos o apliques ajenos a su estilo arquitectónico. Hoy no hay un proceso que permita adecuar, no ya la lógica del negocio como proyecto económico, sino la intervención en el inmueble o el espacio público en que se hace. Eso sucede también en inversiones del Estado. Se necesita un aprendizaje de cómo intervenir los espacios, porque se puede generar desvalorización del suelo, minusvalía.

 

Se menciona la falta de recursos como atenuante en muchos procesos de precariedad en la ciudad. ¿Hasta qué punto es un problema de recursos?

 

Hacer y rehacer ciudades implica muchos recursos financieros, materiales y humanos. Hoy la ciudad tiene vacíos urbanos y cualquier operación implica inversiones voluminosas en todos esos frentes. Se necesitan recursos, tanto para construir como para conservar o rehabilitar. Pero a veces no hay un manejo integrado ni un proceso de inversión coherente que genere mejores beneficios a la ciudad. Y en ocasiones es un tema de la llegada de los recursos en el tiempo. Por ejemplo, se hace una conexión para fibra óptica pero no se aprovecha el corte para hacer algo tan simple como un arreglo de acera. A veces llega Acueducto para un arreglo solo días después de un trabajo de pavimentación.

Otra cuestión es la lectura de dónde están los recursos. Hay recursos que evidentemente tienen que ser aportados por vía estatal, porque las ciudades requieren de subsidios y respaldos financieros. Pero creo que nos ha faltado mirar hacia otros potenciales para generar recursos. Uno de ellos es el propio suelo. Hay casos de operaciones que se han hecho en la ciudad, desarrollos de importantes proyectos mixtos, hoteles o inmobiliarias, donde se pudo valorar el suelo y recuperar financiación por esa vía, pero no se hizo. Cuando usted permite incrementar altura o modificar funciones o usos urbanos, está permitiendo una nueva lógica económica en el suelo.

La ciudad requiere recursos financieros vastos, pero puede generarlos. Prado, malecón y otras áreas pueden generar hoy, a cuenta de su renta futura, inversiones destinadas a infraestructura o vivienda social. Hay que trazar proyectos, una arquitectura financiera y definir instrumentos para movilizar esos fondos financieros. El suelo puede ser uno de ellos.

 

Hay un tema clave en la generación de recursos: los impuestos.

 

La política tributaria es una de las fuentes claves para financiar los procesos de ciudades y estados. Aquí hay que centrarse en dos dimensiones importantes. Una, la cultura tributaria: hay que hacer un esfuerzo mayor en este tema, no es solo responder en tiempo a la facturación del tributo sino entender su valor. Uno siente que el énfasis está en «usted tiene una licencia, ingresos no salariales, y tiene que pagar un impuesto según la disciplina tributaria». Pero hay que realzar el mensaje sobre el valor del tributo dentro de los procesos de inversión, presupuesto y sostenibilidad de funciones sociales como la educación, la cultura, la seguridad ciudadana, la conservación y el desarrollo de la ciudad.

 

¿Puede pensarse en otras alternativas?

 

Hay una práctica en el Centro Histórico de La Habana, el impuesto o contribución a la rehabi­litación. Se tributa el 5 % de los ingresos brutos de las entidades que venden en CUC, y el 1 % de los ingresos de las que operan en pesos cubanos. Es importante porque hay un reconoci­miento de que usted está contribuyendo con una proporción de sus ingresos reales, y porque está insertado en una zona favorecida por inversiones hechas por un tercero: la Oficina del Historiador o el Estado. Ahí se está haciendo natural que haya una aportación –mediante una herramienta tributaria– de plusvalores que captan las entidades que comercializan bienes o servicios a favor de una entidad que lidera y asume la mayor inversión pública en ese espacio, y que le ha dado valor. Es un instrumento aplicable en el resto de la ciudad, en lugares con una vocación urbana muy fuerte como La Rampa, que aportaría recursos al gobierno local para hacer inversiones sociales o de mantenimiento urbano o infraestructura. Mecanismos como este hacen corresponsables del desarrollo a quienes generan ingresos, por la ventaja de estar en espacios céntricos que les brindan potencialidades de comercialización.

Hay que atreverse a mejores articulaciones entre los actores públicos y privados por el bien y el futuro de la ciudad. Hay que atreverse a hacer megaproyectos urbanos como el del malecón, pero con mayor impulso. Es tan válido el plan para reconvertir el Puerto Viejo como lo que se pueda hacer en algunas calzadas. Y debe hacerse empleando subsidios estatales, pero también nuevos mecanismos financieros y potenciando la gestión de gobierno en un rol activo, que movilice y coordine.

La Oficina del Historiador reconoció la existencia de un valor patrimonial y ha logrado extenderlo a valor social y valor económico. La ciudad tiene que hacer una apuesta similar: emplear los recursos que aporta el suelo, o la refuncionalización o las nuevas formas de gestión, para poner en valor económico y social el valor de la ciudad, para el bien de todos y de su futuro. No veamos a la ciudad como un problema, sino como una potencia por activar. Como decía Mario Coyula: «La ciudad cuesta, pero vale».

 

Entrevista realizada en abril 5, 2013, publicada en el libro Ciudad Viva. Diálogo, desafío y oportunidad.